Haus & Grund Sachsen
Studien bestätigen: Die energetische Sanierung von Eigenheimen und Mehrfamilienhäusern rechnet sich nicht!
Die Studien fällen damit ein vernichtendes Urteil über das Gebäudesanierungsprogramm der Bundesregierung.
Als hätten wir das nicht schon vorher gewusst. Das was als Marktanreizprogramm für die Bauindustrie gedacht war ruft bei denen die es bezahlen sollen Kopfschütteln hervor, weil es sich nur in wenigen Fällen wirklich rechnet.
Hauseigentümer zahlen bei einer Modernisierung drauf.
Nach Berechnungen unseres eigenen Zentralverbandes Haus & Grund Deutschland belaufen sich die bei einem Eigenheim anfallenden Kosten bei massiver Außenwanddämmung, neuen Fenstern und Türen, sowie dem Austausch des Heizungssystems, auf mindestens 70.000 Euro. Besitzer von Mehrfamilienhäusern müssen mit Aufwendungen von bis zu 20.000 Euro pro Wohnung rechnen.
Für Vermieter wird die energetische Sanierung aber oft zum Verlustgeschäft. Das haben jetzt die Immobilienökonomen des Kölner IW, Ralph Henger und Michael Voigtländer, festgestellt. „Vier von zehn Eigentümern erzielen nach einer Energieeinsparinvestition keine höhere Miete als vorher“, fasst die WELT das Ergebnis der Experten zusammen.
Für die Studie wurde die Renditeentwicklung von 1300 energetisch sanierten Immobilien im ganzen Land untersucht. Dabei ließen die Eigentümer bei etwas mehr als einem Drittel der Objekte die Miete unverändert. „Bei drei Prozent der Gebäude senkten sie die Miete sogar“, sagt Immobilienexperte Henger der Presse.
Zwar dürfen Vermieter elf Prozent der Sanierungskosten auf die Miete aufschlagen. „Bei einem anteiligen Investitionsvolumen von 10.000 Euro pro Wohnung kann die Miete theoretisch um 1100 Euro pro Jahr oder 91,66 Euro pro Monat erhöht werden“, erläutert der Immobilienökonom. Tatsächlich sei dies jedoch nur in Ballungszentren mit angespannten Wohnungsmärkten machbar.
Mehr als elf Prozent sind nicht drin
Die Bundesregierung will bei der geplanten Mietrechtsreform an den erlaubten Obergrenzen von 11% pro Jahr nichts ändern.
Justizministerin Leutheusser-Schnarrenberger sagte gegenüber der Presse: „Bei der erlaubten Mieterhöhung werden wir die Höchstgrenze von derzeit elf Prozent für Modernisierungen auf keinen Fall antasten“. Noch in der ersten Jahreshälfte will Leutheusser-Schnarrenberger einen Gesetzentwurf vorstellen.
Mieterhöhungen können nicht durchgesetzt werden
Interessant die folgende Aussage: „Wo das Wohnungsangebot die Mieternachfrage übersteigt, können Eigentümer keine Mieterhöhungen durchsetzen“, sagt Henger. Die Mieter würden sonst in billigere Wohnungen wechseln. Dies erkläre, warum einige Vermieter trotz Sanierung sogar die Miete senken mussten, um Nutzer für ihre Wohnungen zu finden. Recht hat er, wir erleben das in Sachsen täglich. Wir wissen, dass wir, wegen sinkender demographisch bedingter Einkommen, künftig nur noch mit 4 Euro/qm rechnen müssen. Wie soll mit solchen Mieten eine energetische Sanierung refinanziert werden?
Eine weitere Studie des Instituts für Wirtschaftsforschung Halle (IWH) zeigt, dass viele Mieter nicht bereit sind, höhere Mieten nach der Sanierung zu zahlen. Das dürfte auch daran liegen, dass trotz der aufwendigen Modernisierung der Heizenergieverbrauch meist nur geringfügig sinkt. Danach verringert sich in den solide gebauten Mehrfamilienhäusern aus der Gründerzeit der Heizenergieverbrauch nach einer kompletten Sanierung im Schnitt lediglich um 10,6 Prozent von 141 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr auf 126 Kilowattstunden. (Alte Häuser sind besser, als ihr Ruf!) Zugleich verlieren die Häuser aber ihren historischen Charme, wenn die reich dekorierten Fassaden durch die Wärmedämmung verunstaltet werden.
Allerdings hält sich auch bei Miethäusern, die zwischen den Jahren 1950 und 1960 errichtet wurden, – in Sachsen sind das die wenigsten- , die Energieersparnis nach einer Sanierung in Grenzen. Im Schnitt ermittelten die IWH-Forscher nur eine Verbrauchssenkung von 27 Prozent. Dass dies nicht ausreicht, um die theoretisch maximal mögliche Mieterhöhung auszugleichen.
Auch für Eigenheimbesitzer rechnet sich die energetische Sanierung in der Regel nicht. Dies hat die KfW errechnet. Sie ist von der Bundesregierung beauftragt, die energetische Modernisierung von Wohngebäuden mit Zuschüssen und zinsgünstigen Darlehen zu fördern. Nach ihrer Analyse übersteigen selbst bei einer solchen Förderung die Aufwendungen zur Finanzierung der Sanierung die Heizenergieersparnis. Nur durch die staatlichen Hilfsprogramme komme der Immobilienbesitzer in den „Bereich der Wirtschaftlichkeit“, lautet die ehrliche Analyse der KfW.
Auch Förderprogramme helfen da nicht
Ohne Förderprogramme der KfW würden die Modernisierungsvorhaben allein nur durch private Bankkredite finanziert sogar zu einem totalen Verlustgeschäft für den Hauseigentümer. Ein Eigennutzer könnte „die energetische Sanierung seines Wohngebäudes allein durch die eingesparten Brennstoffkosten nicht finanzieren“, schreibt die KfW.
Es überrascht also nicht, dass bislang nach Berechnungen des Instituts für Wohnen und Umwelt (IWU) pro Jahr nur knapp ein Prozent des Wohngebäudebestands in Deutschland von seinen Eigentümern energetisch saniert wird. Um bis 2050 den Primärenergiebedarf um 80 Prozent zu verringern, müsste die Quote jedoch mindestens zwei Prozent betragen. Die Bundesregierung will deshalb in diesem Jahr darüber entscheiden, ob die Auflagen der zuletzt 2009 um weitere 30 Prozent verschärften Energieeinsparverordnung 2012 noch einmal angehoben werden.
Sollte dies geschehen, ist jedoch keineswegs sicher, dass Hausbesitzer dann verstärkt ihre Immobilien modernisieren. Das Gegenteil könnte der Fall sein, meint Oliver Rakau, Analyst bei Deutsche Bank Research. „Werden die Anforderungen zu hoch angesetzt, dürfte eher ein Sanierungsstau statt des gewünschten Modernisierungsbooms einsetzen.“ Auch der Vorschlag von Umweltminister Röttgen, die Aufwendungen für die Modernisierung von der Steuer abzusetzen, scheint wenig hilfreich, da die meisten Immobilienbesitzer im fortgeschrittenen Alter sind und von ihrer Rente leben.
Redaktion
28.04.2011
Nachdruck mit freundlicher Genehmigung
durch Haus & Grund Sachsen
