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Mittwoch, 25. Januar 2012

Die Top Ten der Baumängel


PLATZ 1 - Risse im Putz und/oder Mauerwerk
Moderne Baustoffe sind in ihren Eigenschaften wie Festigkeit und Wärmedämmverhalten so ausgereizt, dass sie keine Fehler in der Verarbeitung oder Zusammenstellung mit anderen Materialien zulassen. High-Tech-Werkstoffe brauchen ein hohes Maß an Verarbeitungsqualität. Ist das nicht vorhanden oder werden Materialien falsch kombiniert, führt das unweigerlich zu Mängeln wie z.B. Rissen in Putz und Mauerwerk.

PLATZ 2 - Durchfeuchtung von Fensterleibungen
Fenster und Außenputz bilden die Wind- und Regenschutzhülle des Hauses. Werden hier die Anschlussdetails nicht sauber ausgeführt, können Wind und Regen ungehindert eindringen und treten an den Innenflächen in Form nasser Flecken wieder hervor.

PLATZ 3 - Undichtigkeiten in der Dampfsperre
Die Dampfsperre schützt dahinter liegende Bauteile vor dem schädlichen Einfluss von Feuchtigkeit in der Luft. Leckagen in der Dampfsperre haben in vielen Fällen gravierende Konsequenzen: Wenn Luft aufgrund des Lecks die Bauteile umströmt und dabei abkühlt, dann kondensiert der enthaltene Wasserdampf und kann großen Schaden anrichten.

PLATZ 4 - Bodeneinschubtreppe falsch eingebaut
Eine falsch eingebaute Bodeneinschubtreppe ist im Prinzip eine große Leckage in der Dampfbremse, durch die Feuchtigkeit mit der durchströmenden Luft in Bauteile gelangt. Diese werden dadurch beschädigt. Folgen sind verminderter Wärmeschutz und Schimmelbefall.

PLATZ 5 - Nichtentlüfteter Spitzboden
Im Spitzboden sammelt sich besonders kurz nach Errichtung des Hauses viel Feuchtigkeit aus darunter liegenden Geschossen an. Wird diese nicht durch eine ausreichende Lüftung beseitigt, führt das in der Folge zu Tauwasserschäden im Dachboden und zu Schimmelbefall.

PLATZ 6 - Undichter Keller
Die Ursachen für undichte Keller finden sich von der Planungsphase bis zur Ausführung auf der Baustelle. Demnach liegt eine weitere Quelle in der unsachgemäßen Ausführung von Arbeiten im Außenbereich. Undichtigkeiten im Kellerbereich verursachen sehr hohe Mängelbeseitigungskosten. Hohe fünfstellige Beträge sind hier bei der Sanierung keine Seltenheit.

PLATZ 7 - Risse in Holzbauteilen
Solche Risse sehen nicht nur unschön aus, sondern können auch die Stabilität eines Bauteils erheblich einschränken. Die Ursache liegt zumeist im Einbau mit zu „nassen“ Hölzern. Diese Schwinden beim Trocknen stark und reißen daher.

PLATZ 8 - Entwässerung von Kelleraußentreppen
Dieses Thema wird zu oft stiefmütterlich behandelt. Schon in der Planung muss darüber nachgedacht werden wie das Wasser, das sich unweigerlich im Bereich der Kelleraußentreppe sammeln wird, kontrolliert abgeführt wird. Dies ist wichtig, damit es nicht zu Feuchtigkeits- oder auch Frostschäden kommt.

PLATZ 9 - Risse im Estrich
Risse im Estrich können gewollt sein, müssen aber an der richtigen Stelle sitzen. Risse sind Sollbruchstellen für unvermeidbare Bewegungen im Bau. Verarbeitungsfehler und falsche Materialzusammensetzung oder nicht ausreichend dehnfähige Anschlüsse zu den angrenzenden Bauteilen führen zu ungewollten Rissen im Estrich. Diese können die Gebrauchstauglichkeit des Estrichs erheblich einschränken. Sie zeigen sich unter anderem durch deutlich wahrnehmbare Knack- und Knarz-Geräusche beim Begehen.

PLATZ 10 - Undichte Lüftungsanlagen
Es kommt vor, dass Lüftungsanlagen nicht dicht eingebaut werden. Häufigster Mangel ist die Verklebung von Stoßstellen mit ungeeigneten Materialien und der undichte Einbau von Wanddurchführungen. So entstehen Luftströme an der falschen Stelle, was wiederum das Energiesparpotenzial von Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung mindert. Außerdem gelangt Feuchtigkeit mit der Luft in Bauteile, wo diese Schaden anrichtet.

Quelle: VQC e.V.

Der VQC e.V. (Göttingen) ist ein unabhängiger Verein, in dem sich Bauträger und Sachverständige zusammen gefunden haben. Das gemeinsame Ziel: Eine möglichst hohe Bauqualität für den Bauherren. Um dies zu gewährleisten, hat der VQC einen hohen bautechnischen Standard definiert, der gleichzeitig die Grundlage der Gutachten bei Qualitätskontrollen bei Wohnbauten bildet.


Freitag, 13. Januar 2012

Risiko Baugemeinschaft

Der Traum von der eigenen Immobilie wird für viele Bürger immer schwerer zu realisieren. Vielerorts steigen die Immobilienpreise, in den meisten Bundesländern wurde die Grunderwerbsteuer angehoben und steuerliche Förderungen gibt es nur noch wenige. Um zumindest die Kosten für den Bauträger zu sparen, entschließen sich vermehrt Bauwillige, die Bauplanung und Bauerrichtung selbst zu beauftragen und sich hierfür mit Gleichgesinnten zu einer Baugemeinschaft zusammen zu schließen. Damit dann der Traum von den eigenen vier Wänden nicht zum Alptraum wird, sollte rechtzeitig auch rechtlicher Rat eingeholt werden.
"Gefährlich wird es, wenn man sich auf die Werbeaussagen verschiedener Interessensverbände für Baugemeinschaften verlässt", warnt Daniel Wassmann von der Notarkammer Pfalz. "Diese spielen häufig die mit Baugemeinschaften verbundenen Risiken herunter und stellen Kostenersparnis über jegliche Absicherung." Gleiches gelte für die Internetauftritte verschiedener deutscher Großstädte. Selbst diese würden vollmundig Baugemeinschaften bewerben, dabei aber nur unzureichend auch rechtliche Informationen erteilen.
"Zunächst einmal muss jedem Beteiligten an einer Baugemeinschaft klar sein, dass er, jedenfalls im Normalfall einer Baugemeinschaft als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), für sämtliche Verbindlichkeiten der Gemeinschaft mit dem gesamten Vermögen haftet", erklärt Wassmann. "Das heißt, wenn ein Mitgesellschafter ausfällt und seinen Anteil nicht mehr zahlen kann, müssen die anderen für diese Kosten zusätzlich aufkommen." Diese Haftung kann nicht durch Vereinbarungen zwischen den Gesellschaftern im Gesellschaftsvertrag ausgeschlossen werden.
Dass der Grundstückskaufvertrag von einem Notar beurkundet werden muss, ist allgemein bekannt. Weniger bekannt ist, dass gleiches auch für die Kaufoption, den Gesellschaftsvertrag einer Baugemeinschaft und den Vertrag über die Bauerrichtung gelten kann.
Häufig soll während der Findungsphase einer Baugemeinschaft der spätere Ankauf eines bestimmten Grundstücks mit einer "Optionsvereinbarung" zwischen Verkäufer und den bisherigen Mitgliedern der Baugemeinschaft gesichert werden. Derartige Kaufoptionen oder Kaufangebote bedürfen zwingend der notariellen Beurkundung. Wassmann: "Privatschriftliche Vereinbarungen sind unwirksam und können keine Ersatzansprüche begründen, wenn das Grundstück anderweitig vergeben wird."
Ein GbR-Vertrag sei hingegen grundsätzlich auch formfrei möglich, nicht aber, wenn die GbR erst zum Zwecke des Erwerbs eines bestimmten Grundstücks gebildet werde, so Wassmann. Hinzu kommt, dass sich auch eine freiwillige Beurkundung aufgrund der damit verbundenen neutralen Beratung und individuellen Vertragsgestaltung durch den Notar lohnt. Denn im Gesellschaftsvertrag müssen viele Punkte geregelt werden, an die private Bauherren nicht ohne weiteres denken. Beispielsweise muss eine Nachfolgeregelung für den Fall getroffen werden, dass ein Mitgesellschafter verstirbt, zahlungsunfähig wird oder seinen Anteil bereits während der Bauphase veräußern will. "Der individuelle Beratungsbedarf sollte nicht unterschätzt werden", meint Wassmann.
Für den Bauvertrag gilt Ähnliches: Dieser muss nicht beurkundet werden, wenn er losgelöst vom Grundstückskauf abgeschlossen wird. Hängt aber, zumindest aus Sicht der Käufer, der Kauf eines Grundstücks von der Errichtung eines bestimmten Objekts ab, möchten also die Käufer Grundstück und Haus quasi "aus einer Hand" erwerben, erstreckt sich die Beurkundungspflicht auf beide Verträge. Wassmann: "Auch der häufig versprochene Vorteil, durch die Aufspaltung in zwei Verträge Grunderwerbsteuer zu sparen, ist in diesen Fällen hinfällig. Hängen Kauf und Bauerrichtung derart voneinander ab, dass sie miteinander stehen und fallen sollen, werden die Kosten der Bauerrichtung bei der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer auch dann dem Grundstückskaufpreis hinzugerechnet, wenn zwei getrennte Verträge abgeschlossen werden."
Insgesamt gilt daher: Eine Baugemeinschaft kann sich lohnen, doch ist eine umfassende und frühzeitige rechtliche Beratung unumgänglich, um böse Überraschungen zu vermeiden.